En famille, annulation d’une donation immobilière

Dans la majorité des cas, il s’agit d’une donation réelle, accordée par amour, bienveillance et sens des responsabilités familiales. Toutefois, après l’octroi de la donation – parfois même de nombreuses années plus tard – des différends peuvent survenir, et les parties ou leurs héritiers peuvent soutenir qu’il convient d’annuler cette donation.

La difficulté juridique liée à l’annulation d’une donation après son enregistrement est considérable : dès lors que la propriété a été transférée et que la donation a été pleinement réalisée, une cause juridique solide est requise pour modifier la situation.

La distinction essentielle réside entre l’engagement de donner et la donation déjà effectuée. Tant qu’il ne s’agit que d’un engagement, il est parfois possible de se rétracter, sous certaines conditions prévues par la loi sur les donations.

En revanche, lorsque la donation a été inscrite au registre foncier (« Tabou ») ou auprès de l’Administration des terres d’Israël (« Rami »), elle est considérée comme une réalisation définitive du transfert du droit, et son annulation devient extrêmement difficile.

Au cœur de toute donation, et plus particulièrement lorsqu’il s’agit d’une donation immobilière, se trouve l’exigence de la volonté certaine (gmirout daat en hébreu), c’est-à-dire la preuve d’une intention ferme, consciente et sérieuse du donateur de transférer le droit à titre gratuit. En raison du caractère unilatéral de la donation et du fait qu’elle est le plus souvent consentie dans le cadre de relations familiales, la jurisprudence exige une vigilance accrue dans l’examen de la volonté du donateur.

Les tribunaux ne se contentent pas d’examiner la signature ou le seul document écrit, mais analysent l’ensemble des circonstances entourant la conclusion de l’acte de donation : ils vérifient si le donateur était lucide, libre de toute pression, conscient des conséquences de son acte et s’il en comprenait pleinement la portée. En particulier, lorsque le donateur est une personne âgée, malade, dépendante du bénéficiaire ou se trouvant dans une situation émotionnelle complexe, une prudence renforcée s’impose. S’il est établi que la volonté certaine a été altérée — notamment en raison d’une influence indue, d’une erreur substantielle ou d’une incompréhension de la nature de l’acte — le tribunal sera enclin à ordonner l’annulation de la donation, même si celle-ci a déjà été enregistrée.

L’annulation d’une donation immobilière constitue une exception au principe fondamental du droit des biens, à savoir le respect des actes juridiques définitivement accomplis. Pour cette raison, les tribunaux adoptent une approche prudente et restrictive dans l’examen des motifs d’annulation, en particulier lorsque la donation a été achevée par son inscription au registre foncier.

La loi distingue trois situations principales :

1. Lorsqu’il s’agit d’un engagement de donner à l’avenir, le donateur est en droit de se rétracter tant que le bénéficiaire n’a pas modifié sa situation de manière préjudiciable en se fondant sur l’engagement, à condition que le donateur n’ait pas renoncé par écrit à ce droit.

2. Le donateur peut également revenir sur son engagement de donner à l’avenir, même lorsque le bénéficiaire s’est fondé sur la l’engagement, en présence d’un comportement gravement répréhensible de la part du bénéficiaire ou en cas de détérioration substantielle de la situation économique du donateur.

3. Lorsque la donation a été pleinement réalisée par son enregistrement, son annulation n’est possible que sur le fondement du droit des contrats (notamment en cas de dol, d’erreur, d’abus de faiblesse ou de contrainte), la charge de la preuve d’un vice grave étant alors nettement plus lourde.

Lorsqu’une donation est expressément ou implicitement subordonnée à la réalisation d’une condition — par exemple la poursuite des soins au donateur, la cohabitation ou le maintien d’un lien familial — la violation de cette condition peut entraîner la mise en œuvre du mécanisme d’annulation. Il en va de même lorsque les parties ont convenu que la cessation des soins par le bénéficiaire entraînerait l’annulation de la donation, auquel cas le pouvoir d’appréciation du tribunal entre en jeu.

Dans des cas exceptionnels, un changement de circonstances substantiel et imprévisible affectant le donateur — tel qu’une grave détérioration de son état de santé ou de sa situation économique — peut constituer un motif justifiant une demande d’annulation de la donation. Toutefois, il appartient au demandeur de démontrer que ce changement dépasse largement ce qui pouvait être raisonnablement anticipé et que le maintien de l’engagement serait manifestement injuste, le principe étant que celui qui consent un droit en assumant un risque futur ne peut aisément se rétracter du seul fait de la réalisation de ce risque.

Une donation obtenue par l’exercice d’une pression indue, par l’exploitation de la dépendance du donateur, par une influence psychologique excessive ou par une manipulation émotionnelle peut être annulée sur le fondement de l’influence indue.

En particulier lorsqu’il s’agit de personnes âgées, malades ou en situation de vulnérabilité, le tribunal examinera l’existence d’éléments tels qu’un degré élevé de dépendance, un isolement social, une dépendance économique et l’absence de conseil indépendant au moment de la donation. Lorsqu’il est établi que le bénéficiaire a obtenu la donation au moyen de manœuvres dolosives, de la dissimulation de faits essentiels ou de la présentation d’une réalité mensongère, il est possible de faire application des principes du droit des contrats et de solliciter l’annulation du transfert. La tromperie doit être déterminante, c’est-à-dire porter sur la raison même ayant conduit à l’octroi de la donation.

Lorsqu’une donation a été consentie dans le but manifeste d’organiser l’insolvabilité du donateur, de soustraire des biens à ses créanciers ou de faire obstacle au recouvrement de créances, elle peut être annulée sur le fondement du droit des procédures d’insolvabilité.

De manière générale, une donation pleinement réalisée et dûment enregistrée requiert un niveau de preuve élevé pour en justifier l’annulation, en particulier en l’absence d’allégation d’influence indue ou de fraude. Les juridictions font preuve d’une grande prudence afin de ne pas porter atteinte au principe de la sécurité et de la finalité juridiques en matière immobilière.

Dans la jurisprudence des tribunaux aux affaires familiales relative aux litiges successoraux, le « comportement gravement répréhensible » est défini comme un comportement révélant une ingratitude manifeste ou une atteinte à la dignité, à l’honneur ou au patrimoine du donateur ou d’un membre de sa famille. Ainsi, même un comportement gravement répréhensible d’un frère à l’égard de sa sœur peut constituer un motif d’annulation d’un engagement de donation pris par la mère au profit de son fils, dès lors que celui-ci a insulté sa sœur ou s’est comporté de manière indigne à son égard.

Tentative de vente d’un terrain appartenant à un parent

Un père avait autorisé son fils à construire sa maison sur un terrain lui appartenant, afin qu’il réside à proximité de lui. Le fils a tenté de vendre le terrain à un tiers. Il a été jugé qu’il s’agissait d’un comportement gravement répréhensible justifiant l’annulation de la donation.

Empêchement du parent de satisfaire à la condition de résidence dans le bien donné

La mère s’était engagée à consentir un bien en donation à son fils, à la condition qu’elle puisse y résider jusqu’à la fin de sa vie. Le fils a entrepris des travaux de rénovation rendant le bien impropre à l’habitation, s’est abstenu de remédier aux défauts existants et a ainsi fait obstacle à la possibilité pour la mère d’y vivre. Il a été jugé que le fils avait agi de mauvaise foi et que la mère était en droit de se rétracter de son engagement de consentir la donation à son fils.

Une donation portant sur un logement avait été conclue entre un père et son fils. Le père s’attendait à ce que le fils prenne soin de lui et lui apporte assistance durant sa vieillesse, mais le fils a rompu tout contact avec lui. Il a été jugé que cette attente constituait une condition implicite de la donation et que sa violation justifiait l’annulation de celle-ci.

Comportement gravement répréhensible

La jurisprudence des tribunaux a établi que des injures répétées, des menaces, des cris, des mises à l’écart, des mesures d’isolement ou des propos diffamatoires à l’encontre du donateur constituent un comportement gravement répréhensible susceptible de conduire au succès d’une action en annulation de la donation, à condition que ces agissements soient établis par des preuves sérieuses, pertinentes et suffisantes.

En conclusion :

La procédure d’annulation d’une donation immobilière ne constitue nullement une démarche anodine. Même lorsqu’un fondement juridique existe en apparence, les tribunaux appliquent des critères stricts afin de préserver la stabilité de l’inscription foncière et la confiance légitime des tiers. Il convient de distinguer les cas de violation délibérée et manifeste des conditions de la donation ou d’obtention de celle-ci par fraude, des situations résultant d’un changement de circonstances humain ou de facteurs extérieurs échappant au contrôle des parties.

La personne qui sollicite l’annulation d’une donation doit présenter une base probatoire claire et solidement établie, et démontrer l’existence de l’un des motifs exceptionnels de nature à en justifier l’annulation.

Parallèlement, le bénéficiaire n’est pas à l’abri : s’il est démontré qu’il a reçu la donation en présence de vices graves dans le processus de transfert ou en violation de l’attente légitime du donateur, la possibilité de la restitution du bien immobilier sera examinée.

Il en résulte une importance capitale accordée à la planification en amont : les accords de donation doivent être rédigés avec la plus grande prudence, prévoir des conditions claires et consigner de manière précise les motifs et les circonstances ayant conduit à l’octroi de la donation.