Elisabeth Dray Lamy d’EC Nadlan: Tel Aviv vers la Hausse ou le Tassement

Elisabeth DrayElisabeth Dray Lamy, la cinquantaine très élégante, travaillait comme commissaire aux comptes quand elle décida, il y a une quinzaine d’années, de se reconvertir – avec succès – dans l’Immobilier à Tel-Aviv et à Yaffo. Elle me reçoit dans les bureaux flambants neufs d’EC Nadlan, au 44 rue Reynes, et pose pour Israël Magazine, un regard aiguisé, précis mais aussi souriant sur l’évolution de l’immobilier dans le pays et principalement sur la ville Bauhaus où elle exerce ses talents.

Par André Darmon pour Israël Magazine.

– Il s’en passe aujourd’hui des évènements sur le marché de l’immobilier. Quelle est l’ambiance à Tel-Aviv ?

–  Tel-Aviv est aujourd’hui une ville cosmopolite comme peut l’être New York ou Londres. Elle est rappelons-le classée 3ème ville au monde par Lonely Planet pour sa tolérance et son niveau artistique. Tel-Aviv est considéré un peu comme le San Francisco de la Méditerranée. La ville a connu un essor rapide tant au niveau urbain qu’au niveau de sa population : nouvelles infrastructures- projets immobiliers-restaurants-bars. Tel-Aviv est cataloguée parmi les premières villes au monde où il fait bon vivre et est inscrite depuis 2002 au Patrimoine de l’Unesco pour ses immeubles d’architecture Bauhaus. Cela a dynamisé le marché des immeubles classés et rendu à des avenues  prestigieuses telles que Rothschild leur lustre oublié. Depuis une quinzaine d’années le marché de l’immobilier à Tel-Aviv se caractérise par un déséquilibre net entre l’offre et la demande, ce qui, tout le monde le sait favorise logiquement la hausse des prix, avec de rares et courtes périodes de stagnation. Se rajoute à cela la baisse des taux d’intérêts sur les marchés financiers : donc les investisseurs se tournent vers la pierre qui offre des rendements nettement supérieurs à ceux constatés sur les marchés monétaires.

– Les mesures fiscales récentes sur les appartements d’investissements ont-elles freiné les acheteurs et le marché ?

– Je pense effectivement que ces dernières mesures fiscales qui visaient à freiner la hausse  des prix de l’immobilier en Israël ont ralenti le marché. Beaucoup d’investisseurs se tournent vers d’autres villes telles que Ramat Gan, Guivataïm ou d’autres villes limitrophes de Tel-Aviv à fort potentiel de développement. On a pu constater un transfert important d’investisseurs sur Ramat Gan où les prix sont inférieurs de 30% à 50% à ceux de Tel-Aviv, laissant des rentabilités supérieures à 5%.

– Il y a une multiplication des agents immobiliers francophones à Tel-Aviv. Comment voyez-vous ces nouveaux arrivants ? Est-ce une bonne ou une mauvaise chose ?

– Comme le disait mon défunt père, la concurrence ne peut qu’augmenter le trafic et dynamise donc le secteur où elle s’exerce. Je ne la vois pas comme une mauvaise chose. Il faut simplement que chacun respecte l’éthique et le code de travail et d’honneur entre agents immobiliers. Notre agence travaille en permanence en collaboration avec d’autres agences et a réussi à se créer sans aucune prétention une réputation certaine. Il faut que vous sachiez que le travail de l’agent immobilier est une véritable profession avec un diplôme obligatoire, une connaissance absolument nécessaire des lois fiscales et juridiques et surtout une maitrise du marché de Tel-Aviv – les rues – les prix- les quartiers en développement et plus que tout la langue nationale, l’hébreu.

– Vous êtes depuis une dizaine d’années avec votre frère et associé Fréderic, des spécialistes de Yaffo. Les affaires res­tent les affaires mais y a-t-il une démarche sioniste visant à y installer le plus de Juifs israéliens et d’immigrants ?

– C’est vrai nous avons commencé à travailler de façon intense le marché immobilier de Yaffo il y a huit ans environ. Nous avions perçu effectivement une volonté intense de la Mairie de Tel-Aviv de faire de Yaffo un quartier à part entière de Tel- Aviv. La ville y a investi des fonds conséquents et je pense qu’il y a eu aussi une volonté politique de judaïser Yaffo, même si la maire actuel Ron Huldai est engagé à Gauche.. Nous avons commercialisé un projet très en amont rue Michelangelo à Yaffo proche du Chouk Hapishpichim et du port de Yaffo. Croyez-moi, les débuts ont été très difficiles pour convaincre nos clients francophones d’acheter à Yaffo. Essayez donc de vendre à un Français un appartement dans des rues sales, des terrains vagues où se promènent des ânes, des chevaux, mais aussi une population musulmane qu’ils ont fuie en France ou en Belgique ? Mais aujourd’hui je vois que tous les acquéreurs sont plus que satisfaits, non seulement par la progression et les plus-values potentielles mais également par le cachet et le développement des infrastructures de Yaffo. Aujourd’hui Yaffo est considérée comme le nouveau Névé Tsédek de Tel-Aviv avec bon nombre d’artistes israéliens bobos qui ont déserté Névé Tsédek pour s’installer à Yaffo où l’architecture et l’authenticité priment.

– Elisabeth, comment voyez-vous l’horizon immobilier à moyen terme ? Les prix vont-ils se tasser ? L’Etat libèrera-t-il des terres ?

– Très honnêtement, dire que les prix vont baisser à Tel-Aviv non, mais nous espérons effectivement qu’ils se tassent; tant que la demande restera supérieure à l’offre qui est un peu famélique, les prix resteront élevés. Les mesures fiscales dont nous parlions ont ralenti le marché mais les prix se maintiennent. Seules les classes moyennes qui ont besoin de se loger souffrent. Les riches ne seront pas freinés et les pauvres n’achètent plus à Tel-Aviv depuis longtemps.

– Que pensez-vous des opportunités actuelles dans le Néguev ou en Galilée?

– Je pense que nous devons avoir en tête que nous n’avons pas fini de construire notre pays. Israël ne se limite pas à Tel-Aviv, Jérusalem, Herzlya ou Netanya ou à d’autres villes du centre. Je pense aussi que nous devons en permanence avoir en tête que nous sommes loin d’avoir fini de construire notre pays. Aujourd’hui effectivement de lourds investissements sont injectés dans les régions du Néguev et une Silicone Valley se crée à Beersheva entrainant avec elle un appel de population nouvelle, jeune, créative et d’un haut niveau éducationnel.

Parallèlement l’armée a bâti une nouvelle ville Ir Habaadim, mitoyenne à Yérou’ham dans le Néguev où la plupart des bases militaires vont être relocalisées entrainant le déplacement de gros contingents et de hauts gradés militaires. Ces efforts du gouvernement sont stratégiques : il s’agit en effet non seulement de repeupler le désert mais également de désengorger le centre du pays avec les nouvelles routes (Kvish 6) ou avec le train permet de relier Beersheva à Tel-Aviv en 40 mn! A plus ou long terme, ces régions du Sud seront donc d’excellents investissements en termes de rentabilité locative immédiate mais également à fort potentiel de plus-value. Beersheva a déjà vu ses prix augmenter de manière importante et Yérou’ham devrait sous les 10 ans voir ses prix flamber. La Galilée, cette magnifique région du pays est à mon avis une autre histoire, bien que les axes de développements engagés par le gouvernement et les municipalités soient nombreux.

– Parlons  peut être, Elisabeth pour finir des immigrants et des francophones en général ?

– D’abord un constat, le profil des francophones a changé, d’une part à cause de l’Alya importante. Les Français cherchent des appartements plus spacieux qu’avant et compte tenu du niveau des prix il est difficile d’accéder à la propriété d’un appartement de 130-150m2 (7-8 millions de Shekels); alors qu’à quelques centaines de mètres à Ramat Gan le même produit s’écoule à 3 millions de Shekels. Par ailleurs la baisse de la parité Euro/Shekel n’arrange pas les choses et a amputé la capacité d’acquisition des francophones. La nouvelle législation fiscale israélienne dont nous parlions a fait grimper les taux d’enregistrement qui sont passés d’une moyenne de 2.5 à 8% soit plus du triple, ce qui a freiné le marché. Chose étonnante la demande est toujours là mais le passage à l’acte est plus lent, plus réfléchi. Notre adhésion à l’OCDE et le combat normal contre le blanchiment d’argent venu de l’extérieur font que les transactions prennent plus de temps et sont plus laborieuses. Mais je vais vous livrer un fait qui traduit peut-être tout ; quand un client décide de venir acheter à Tel-Aviv, il achète à Tel-Aviv car c’est Tel-Aviv ou rien. Il y a toutefois et heureusement quelques exceptions qui confirment la règle (sourire).

 

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